부동산의 개념

1. 법, 제도적 개념

1) 협의의 부동산 - 민법상 부동산

(1) 토지 및 그 정착물

(2) 토지소유권의 범위

ㄱ. "토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다" 

     민법에서 규정하고 있어 토지 소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있다.

ㄴ. 지하에 매장된 미채굴의 광물(광업법 제 3조)은 광업권과 조광권의 객체로서 토지소유권이 미치지 않는다.

(3) 토지정착물

ㄱ. 토지로부터 독립된 정착물

- 건물, 명인방법에 의한 소목의 집단, 등기완료된 수목의 집단(입목), 타인토지에 경작 재배된 농작물

ㄴ. 토지에 종속되어 있는 정착물

- 돌담, 축대, 교량등, 매년 경작을 요하지 않는 나무, 다년생 식물.

(4) 동산

ㄱ. 부동산 이외의 물건은 동산

ㄴ. 전기, 기타 관리할 수 있는 자연력도 동산

ㄷ. 등기, 등록하는 선박, 자동차, 항공기, 건설기계등은 법률상 부동산과 같이 다루지만 원칙은 동산

2) 광의의 부동산

- 협의의 부동산에 의제부동산(준부동산)을 합한 개념

- 의제부동산 : 본질은 부동산이 아니지만 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 

  특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단을 말한다.(공장재단, 광업재단등)

2. 경제적 개념

3. 물리적 개념

- 물리적 개념은 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 구분하며, 부동산활동의 대상인 유형적측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.

1) 자연 - 자연물이라는 관점에서 토지

(1) 자연자원으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 특히 밀접한 관련

2) 공간 - 부동산의 3차원 공간

- 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중권을 포함하는 입체공간을 의미한다.

- 부동산의 재산가치는 3차원의 공간개념인 (수평공간, 지중공간, 공중공간)의 가격으로 평가.

- 공간으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속성과 관련

ㄱ. 지표권

ㄴ. 지하권

- 우리나라에서는 광업권의 객체인 광물에 대하여는 토지소유자의 소유권이 미치지 못한다고 본다.

ㄷ. 공중권

- 일정한 고도까지, 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용, 관리 할 수 있는 권리

3) 위치 - 위치와 접근성의 문제

ㄱ. 접근성의 개념 - 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높다.

ㄴ. 접근성의 특징 - 어떤 대상물에 대해 접근성이 좋아도 그 대상물이 혐오대상이라면 오히려 감가요인이 된다.

4. 복합개념의 부동산과 복합부동산

1) 복합개념의 부동산 

- 부동산을 법률적, 경제적, 기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것.

2) 복합부동산 

- 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때

- 주로 부동산활동 중 부동산 매매에서 나타나는 개념으로 법률적으로 토지와 건물이 독립된 부동산이었으나 거래시에는 하나의 부동산으로 거래가 이루어지므로 감정평가에서 일괄평가

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