전세권의 효력

1. 전세금 증감 청구권

가. 쌍방 인정 권리

나. 편면적 강행규정 (전세권자, 임차인인 보호)

- 전세권자에게 불리한 특약은 무효(감액 금지 특약)

- 전세권자에게 유리한 특약은 유효(증액 금지 특약)

다. 형성권이 있다(반드시 응해야 한다)

라. 증액제한규정 - 1회 1/20을 초과할 수 없다.(5%)

- 감액은 제한이 없다.

2. 부속물 매수 청구권(건물전세권)

- 전세권 설정자 : 건물주

- 전세권자 : 사용자

* 상황 : 전세권자가 건물에 무엇인가 돈을들여 설치한 경우

가. 전세권자는 전세권 설정자의 동의, 매매에 한하여 부속물 매수 청구권을 인정받는다.

나. 전세권 설정자는 아무런 제한없이 부속물 매수 청구권을 가진다.

- 전세권자는 정당한 사유없이 거절치 못한다.

3. 전세권자의 의무 (수선, 수리의무)

- 전세권자, 지상권자 스스로 부담

- 유익비 상환 청구권은 유효하다.

- 필요비 상환 청구는 할 수없다.

4. 법정 지상권

- 전세권이 설정된 토지와 건물중 토지만 특별 승계된 경우, 이때 법정지상권 설정자는 전세설정자에게 있다.

갑이 병에게 전세를 주고, 을에게 토지를 특별승계(매매)하였을때, 법정 지상권은 갑이 가진다.

- 판례 없음, 사례가 없음.

5. 종된권리

- 건물 전세 효력은 토지의 종된 권리에도 미친다.

6. 전세권 처분

- 전세권 설정자의 동의가 없더라도 전세권자는 다시 전세, 양도, 담보, 임대차, 전전세가 가능하다 (물권)

- 예외 

가. 전세권 양도 금지 특약 - 유효(임의규정)

나. 지상권 양도 금지 특약 - 무효(편면적 강행규정)

7. 경매신청권, 우선변제권

- 경매신청권 : 전세자금을 돌려주지 않을때 신청 한다.

- 우선변제권 : 경낙대금에서 먼저 배당받는 것.

<판례>

- 목적물의 전부가 아닌 일부에 전세권이 설정 되어있다면?

ㄱ. 토지의 일부

ㄴ. 다세대 주택의 한 집

ㄷ. 집안의 방중 1방

가. 경매신청권은 전부가 아닌 일부만 인정된다. (전부를 경매시킬 수 없다. 해당 부분만 경매한다)

- 집안의 방과 같이 분할 되지 못하면 전부를 경매할 권리가 없다.

나. 우선변제권은 일부가 아닌 전부에 미친다.

- 총 경낙대금에서 전세보증금을 배당 받을 수 있다.

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# EBS 강의내용을 참고합니다.